Категории и виды разрешенного использования земли. Условно-разрешенный вид использования Территориальная зона и разрешенное использование земельного участка

Разделы статьи:

Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.

Виды разрешённого использования земельных участков

Вид разрешённого использования земельного участка - это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:

в пределах его целевого назначения
в соответствии с территориальным зонированием

Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.

Условно разрешённые виды использования земельных участков

Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.

Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:

при выборе вида из основных ВРИ не требуется получения согласований и разрешений от органов власти
для выбора одного из условно разрешённых видов согласования требуются

Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:

правообладатель направляет заявление в орган местного самоуправления
администрация:
- организует и проводит публичные слушания
- готовит:
  1. заключение
  2. рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ
  3. отказ в предоставлении разрешения с указанием причин

Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.

Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).

Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:

разрешённые жилые дома, превышающие параметры требований к застройке земельных участков
спортзалы
бассейны
станции «Скорой помощи»
больницы
административные предприятия
офисы
сооружения для постоянного и временного хранения транспорта
временные сооружения мелкорозничной торговли

Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.

Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:

технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
проезды общего пользования
объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
хозяйственные площадки
общественные туалеты
объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
- торговли
- общественного питания
- бытового обслуживания
объекты временного проживания, необходимые для обслужива ния посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
другие

Особенности Классификатора

ВРИ не разделются на основные, условно разрешённые и вспомогательные
сопутствующие виды эксплуатации участков:
- неразрывно связаны с основным ВРИ
- не требует отдельных процедур, так как уже учтены

Полезно знать

С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
Земли населенных пунктов.
Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
Земли особо охраняемых территорий и объектов.
Земли водного фонда.
(участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе , который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

Жилые зоны.
Общественно-деловые.
Производственные.
Инженерные и транспортные инфраструктуры.
Рекреационные зоны.
Участки сельскохозяйственного использования.
Зоны специального назначения.
Военные объекты.
Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
постройка садовых зданий;
ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

основные виды разрешенного использования;
условно разрешенные виды использования земель;
вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования (ВРИ). ВРИ земельного участка, наряду с другими характеристиками (площадь, категория земель и др.) определяют правовой режим земельного участка. Иными словами, вид разрешенного использования влияет на то, как правообладатель может его использовать, может ли возводить и реконструировать строения на данном земельном участке. ВРИ земельного участка определяет кадастровую стоимость земельного участка и другие особенности использования земельного участка. Например, устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, особенности процедуры предоставления земельного участка из государственной (муниципальной) собственности.

Где можно ознакомиться с видом разрешенного использования?

Вид разрешенного использования является дополнительной характеристикой земельного участка, и сведения о нем вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Таким образом, ознакомиться с видом разрешенного использования можно, заказав кадастровый паспорт или кадастровую выписку о земельном участке. Возможна ситуация, когда в ГКН не внесены сведения о ВРИ земельного участка. Следовательно, не установлен правовой режим данного земельного участка, а значит, он не может полноценно участвовать в гражданском обороте и необходимо внесение соответствующих сведений о ВРИ.

Откуда берется вид разрешенного использования и кто его устанавливает?

Полномочиями об определении вида разрешенного использования земельного участка обладают органы местного самоуправления . Для этого должно быть издано соответствующее решение (постановление, распоряжение и т.п.) органа муниципальной власти об определении вида разрешенного использования.

Если земельный участок был образован из земельного участка (например, в результате раздела земельного участка), то вид разрешенного использования «наследуется» от исходного.

Если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной собственности, то ВРИ должен быть внесен в ГКН на основании решения органа местного самоуправления.

Как изменить вид разрешенного использования?

Предположим, Вы покупаете земельный участок с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», но хотите этот земельный участок использовать в коммерческих целях - построить офисное здание или производственный объект и т.п. Для начала необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает следующее:

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Другими словами, на примере города Тулы, это можно объяснить так. Правила землепользования и застройки Муниципального образования город Тула, утвержденные решением Тульской городской Думы от 25.03.2009 г. №65/1406 (далее ПЗЗ г. Тулы) разделяют всю территорию города Тулы на территориальные зоны. Каждая территориальная зона содержит перечень основных, вспомогательных, и условно разрешенных видов использования, и собственник земельного участка может по своему усмотрению выбрать любой из основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно без органов власти и каких либо дополнительных решений.

Пример: Вам принадлежит земельный участок в г. Туле, расположенный по проспекту Ленина в районе дома N. Смотрим в ПЗЗ карту градостроительного зонирования и узнаем, что рассматриваемый земельный участок попадает в зону ОЖ - зона общественно-жилого назначения. Далее смотрим виды разрешенного использования и выбираем подходящий ВРИ, например «Аптеки».

И последнее, что Вам необходимо сделать - обратиться с письмом и заявлением об учете соответствующих изменений в орган кадастрового учета с просьбой об изменении ВРИ с «индивидуальное жилищное строительство» на - «аптеки».

По истечении установленного срока Вам предоставят кадастровый паспорт с выбранным видом разрешенного использования.

На что следует обратить внимание.

В Тульской области сложилась практика, что Вам могут оказать в изменении ВРИ, если в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о границах территориальной зоны. В этом случае необходимо проводить работы по их описанию и внесению сведений в ГКН. При необходимости проведения работ по описанию границ территориальной зоны Вы всегда можете обратиться к нам! Сотрудники предприятия имеют большой опыт в проведении таких работ и выполнят все работы в короткие сроки с полным сопровождением документов.

К сведению клиентов

Бумажное свидетельство о праве собственности с 2017 года заменено выпиской из единого реестра, согласно закону о регистрации недвижимости №218-ФЗ вступившему в законную силу с 01.01.2017 года.

Новшеством Закона №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости.Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет приведен на сайте Росреестра.

О сроках

Согласно Закону "О государственной регистрации недвижимости" общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.