Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения. Перевод земель в земли населённых пунктов. Перевод земель других категорий в земли населенных пунктов

Земли сельхозназначения: порядок перевода в земли под ИЖС в 2019 году

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

При этом собственники земельных участков обязаны использовать их только в соответствии с их целевым назначением.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

• консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
• создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
• формировании черты населенных пунктов;
• размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
• при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
• выполнении обязательств и договоров международного характера;
• признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
• включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

1. Подготовка документов.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

• кадастрового номера участка;
• подтверждения полномочий заявителя;
• категории земли, которая присвоена ей сейчас;
• причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

• Паспорт заявителя (собственника).
• Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
• Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
• Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
• Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
• Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).
  Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.
Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.
Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.

1. Получение результатов.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.

Это право имеется у:

• Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.

* В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.

• Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
• Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
• Уполномоченного органа госвласти.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

• подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
• наличия ошибок в тексте прошения;
• подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
• предоставления не в полном объеме пакета документов;
• обращения не в ту инстанцию;
• получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
• возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
• распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.
Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Какие нюансы могут возникать при переводе

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.
Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.
Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности. Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.
В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.
Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Из этой статьи вы узнаете:

• Какие проблемы окружают перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию
• Как можно использовать сельскохозяйственные земли без их перевода
• Когда можно осуществить перевод сельскохозяйственных земель
• Какие документы нужны для этого
• Когда могут отказать в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Владелец земельного участка (ЗУ) имеет право использовать свой объект только в соответствии с его статусом. Допустим, чтобы построить пансионат или дом отдыха на сельскохозяйственных землях, нужно сначала изменить их целевое назначение. И только в этом случае такое использование участка не будет носить противоправный характер. Поскольку сегодня перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию стал актуальным, мы предлагаем вам полезную информацию по данному вопросу.

Проблематика перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию

По официальным данным Госкомстата еще в начале 2004 года Российская Федерация имела 1,7 млрд га земель, которые принадлежали лесному и водному хозяйствам, промышленности, транспорту и поселениям, были отведены под строительство и особо охраняемые объекты (заказники, заповедники).

Сегодня в нашей стране 400 млн га земель сельскохозяйственного назначения. И эти самые ценные ресурсы стали максимально уязвимы для злоупотреблений разного рода. В течение последних 5-7 лет их площадь уменьшилась на 40 млн га. При этом сокращение земель отмечено практически во всех регионах, а не только там, где в свое время осваивалась целина. К примеру, в Московской области полезные сельскохозяйственные угодья уменьшились на 166 000 га.

Этой весной федеральный орган – Минприроды России - начал тщательную проверку законности постройки особняков и дач в охранной природной зоне вокруг столицы. В настоящее время обнаружено около 25 000 нарушений действующего законодательства по охране окружающей среды.

По информации Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользованию даже в ближнем Подмосковье нелегитимно заняты под застройку около 1 400 га государственных земель. К примеру, в Московской области 80 % берегов водохранилищ, расположенных в природоохранной зоне, застроено незаконно.

При этом строительство осуществляется в районах береговой полосы водных объектов, не являющихся частными, где капитальные сооружения вообще запрещены (согласно Водному кодексу РФ это прибрежная зона шириной от 5 до 20 м в зависимости от размера самого водного объекта, с неограниченным доступом, то есть не имеющая заграждений). Самозахвату подверглись земли следующих водохранилищ: Клязьменское, Истринское, Пестовское, Пироговское и Пяловское. Такие же незаконные застройки появились за эти годы и в охраняемой зоне Москвы-реки, канала им. Москвы, прочих водоемов.

Большинство положений закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 имеют процессуальный характер. Они устанавливают порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения (и прочих) в другую категорию и определяют действия участников подобных правоотношений. Точнее, закон устанавливает круг лиц, которые могут принимать участие в процессе смены целевого назначения земель; мотивы для такого перехода; порядок рассмотрения актов органов местного самоуправления и федеральной власти о переводе участков между категориями и легитимность принятых по ним решений, а также правомерность отказа в данной процедуре.

ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 определяет требования к оформлению ходатайств, к списку необходимых приложений, к тексту решений о переводе, а также устанавливает порядок корректировки документов в связи со сменой категории земель. Специальная глава в нем посвящена всем тонкостям перевода ЗУ между категориями. К примеру, там оговорены нюансы для следующих целевых групп: земли для поселений, сельскохозяйственные угодья; особо охраняемые территории; объекты лесного фонда и водного хозяйства, а также земли запаса.

Переходная и заключительная часть закона предписывает обязательную принадлежность участков к какой-либо категории и регламентирует условия, при которых местными властями для территорий, находящихся под их юрисдикцией, могут быть приняты решения о смене целевого назначения участков.

Изложенные выше позитивные тенденции, связанные с утверждением закона, серьезно повлияют на дальнейшее искоренение явлений произвола с участками земли в дальнейшем. Однако принятый закон не устраняет главную проблему – исправление имевших место ранее ошибок и нарушений.

Поэтому с учетом выявления около 60 % официальных документов о смене категории ЗУ, оформленных и выданных вразрез с законодательством, владельцы недвижимости обеспокоены новыми тенденциями в деятельности государственных органов. И для этого есть веские причины. Все чаще возникают прецеденты фактического привлечения к ответственности чиновников, незаконно отдавших, допустим, часть площади заповедника под строительство сооружений, а также покупателей такой земли.

В последнее время активизировало свою работу Министерство природных ресурсов Российской Федерации. Вместе с природоохранными структурами министерство приступило к возбуждению судебных дел по фактам незаконных правовых отношений в вопросах землепользования. В конце концов и суды пришли к регулярному рассмотрению претензий физических лиц и компетентных органов к нарушителям земельного права.

Широкие полномочия по наведению порядка в вопросах распоряжения ЗУ имеет Прокуратура Российской Федерации, которая также оживила свою работу в этом плане. Специалисты профильного отдела ведут обширный круг вопросов, проверяя законность правовых актов и сделок в регионе, использование бюджетных средств всех уровней, включая легитимность операций, затрагивающих интересы федерации. Как раз на этом и основывается активное участие прокуратуры почти во всех процессах приватизации и особенно связанных с недвижимостью.

Со своей стороны прокуратура тоже выявляет злоупотребления госорганов исполнительной власти и местного самоуправления по переводу сельскохозяйственных земель (и прочих видов) в другую категорию. Заказники и заповедники, экологические и водоохранные зоны, леса особо охраняемых природных территорий по ряду причин самочинно переводятся из одной целевой группы земель в другую с нарушением закона и порядка и впоследствии застраиваются. При выявлении подобных фактов упраздняются все принятые по ним решения местной власти и применяются жесткие меры, включая даже снос таких сооружений.

Хозяевам земель, оформленных и присвоенных незаконно, в особенности тем, кто имеет там какие-то постройки (подобных собственников большинство), придется в скором будущем узаконивать свою недвижимость. А способы для этого найдутся.

1. Первое, что требуется от владельцев недвижимости для легализации своих прав, – обращение в администрацию района, где находится объект. Если эксплуатация ЗУ не нарушает перспектив развития рассматриваемой территории и администрация не возражает против цели его использования, участок отдается во владение хозяину застройки, возведенной на этих землях, в установленном порядке.
2. Следующая задача – признание объекта отвечающим строительным нормам и правилам. Здесь вам поможет одна из проектных организаций с лицензией на право обследования зданий (сооружений). По результатам этой процедуры выдается заключение о том, что строения пригодны для использования по целевому назначению. Городское или районное управление Госстройнадзора может контролировать процесс обследования объектов и единолично или ссылаясь на отчеты проектных организаций, согласовывать дальнейшую эксплуатацию недвижимости.
3. В результате вы получаете недвижимый объект, который: 1) находится на земле, выделенной для него официально; 2) отвечает градостроительным и прочим правилам и нормативам. С такими правомочными характеристиками постройка больше не принадлежит к разряду самовольных, поскольку она лишена их главных свойств. Таким образом, недвижимый объект почти легализован и больше не относится к разряду самовольных, утрачивая эти признаки, а хозяин вправе оформить такой участок в собственность. Администрация же получает реального пользователя ЗУ и устанавливает с ним законные правовые отношения.

Но все же соответствие строительным стандартам еще не означает, что постройка отвечает требованиям земельного закона. Здесь тоже пригодятся квалифицированные услуги профильных юристов, которые до привлечения землеустроительных органов дадут вам дельные советы по ликвидации имеющихся нарушений.

При этом выполнить все процедуры по легализации объекта бывает очень сложно. Так, в столице выявлением и урегулированием вопросов о судьбе незаконно выделенных земель и самовольных застроек занимаются: Москомзем в лице Государственной земельной инспекции, Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы, Государственная городская инспекция по контролю за использованием объектов нежилого фонда в г. Москве, Департамент природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы, а также Центр городского госсанэпиднадзора в сотрудничестве с префектурами территориальных округов. А значит, и согласование бумаг во всех этих инстанциях займет много времени и сил.

Чтобы не стать владельцем незаконно выделенной земли и избежать ее легализации постфактум, лучше предварительно проштудировать все документы по интересующему вас участку до его приобретения.

Правоустанавливающим документом на недвижимость (в частности, землю) является постановление главы районной администрации, гражданско-правовое соглашение, свидетельство о праве наследования и др. Дополнительно необходимы:

• кадастровый план ЗУ с обозначением нормативной стоимости земли. Его составляют профессиональные геодезисты, вызванные владельцем для проведения измерительных работ;
• протокол согласования рубежей частных владений, подписанный соседями и заверенный главой администрации;
• оценка застройки участка работниками бюро технической инвентаризации либо документ о том, что какие-либо сооружения на земле не возводились;
• подтверждение отсутствия долга по налогам (сборам), справка о том, что земельный участок не арестован;
• квитанции о коммунальных платежах и прочих взносах, включая подвод коммуникаций.

На основе вышеперечисленных бумаг выдается главный документ – свидетельство о праве собственности (аренды) на землю.

При наличии на участке жилого здания для него также потребуется пакет необходимых документов.

Грамотный подход к оформлению земельной сделки позволит стопроцентно избежать перспективы судебных разбирательств с уполномоченными органами. Это, конечно же, потребует финансовых затрат. Однако в противном случае существует риск не только лишиться своей собственности и потерять истраченные деньги, но и понести дополнительные и безвозвратные затраты.

Как можно использовать сельскохозяйственные земли без перевода в другую категорию

Статья 77 (п. 1) Земельного кодекса РФ гласит, что «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Эти участки могут послужить для сельскохозяйственного производства, высадки лесных защитных насаждений, научных изысканий и исследований, в учебных и других целях, связанных с аграрным бизнесом (ст. 78 Земельного кодекса РФ, пункт 2).

Сельскохозяйственные земли без перевода в другую категорию могут вмещать:

• дороги местного значения, коммуникации, лесные массивы, используемые для защиты ЗУ от негативных факторов, возникающих не только по естественным причинам (например, погодные условия), но и в результате промышленной деятельности и иного влияния людей;
• водоемы;
• здания и постройки для хозяйственных нужд, где будет выпускаться, храниться и готовиться к переработке аграрная продукция;
• сельскохозяйственные угодья с пашнями, пастбищами, сенокосами, залежами, различными многолетними насаждениями. Такие участки должны охраняться в качестве очень ценных земель.

1. Специально охраняемые ЗУ приоритетного использования, к которым принадлежат экспериментальные производства научно-исследовательских институтов, учебно-опытные участки вузов и учреждений профессионального образования. Цена таких земель, указанная в кадастре, намного выше средних значений для участков в пределах территориального образования их размещения.
2. Очень ценные полезные угодья, которые запрещено использовать для не аграрных нужд и дачного строительства.
3. Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, но непригодные для прямого использования, то есть участки более низкого качества по кадастровому рейтингу.

На участке, относящемся к сельскохозяйственным землям, выделенном под фермерское дело, запрещено возведение жилых объектов (директива Минэкономразвития России № Д23-5270 от 21.12.2010).

В целях возведения зданий, сооружений и построек для фермерских нужд предоставляются и покупаются участки в порядке, предусмотренном ст.11 (пункт 2) Федерального закона № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003.

Когда можно переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию

Чтобы на сельскохозяйственных землях можно было бы вести какую-то другую деятельность или что-то строить, им следует поменять целевое назначение на соответствующее планируемому использованию. Эта норма жестко закреплена законодательно. По статьям 284-285 Гражданского кодекса РФ участок изымается у владельца через суд, если он используется не по назначению или неподобающим образом на протяжении трех лет. Законность отчуждения подтверждена судебной практикой (к примеру, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-7586/2010-ГК от 11.08.2010).

Как переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию, изложено в федеральном законе № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004.

• временное исключение земель из оборота (консервация);
• образование природных заповедников со специальными режимами охраны, а также причисление ЗУ к историко-культурным, природоохранным, рекреационным и другим весьма ценным видам. При формировании ТРЗ (туристско-рекреационной экономической зоны) и переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию, такую как «земли особо охраняемых территорий и объектов», Правительство должно принять постановление о создании подобной зоны на территории России в месте расположения участка (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда № 07АП-10686/10 от 07.12.2010, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа № А66-14704/2009 от 21.09.2010);
• определение (изменение) границ поселений и населенных пунктов;
• организация предприятий производственного направления на землях, оценка которых по данным кадастровой палаты не выше средней для участков в пределах муниципального района (или округа), на прочих землях и с нецелевыми нуждами, если нет подходящих альтернатив расположения объектов;
• отнесение земель, негодных для ведения товарного сельского хозяйства, к составу лесного (водного) фондов или землям запаса;
• строительство дорог (в том числе железнодорожных линий), электромагистралей, линий связи (включая линейно-кабельные конструкции), нефте-, газо- и прочих видов трубопроводов, других похожих проектов при наличии утвержденного должным образом плана рекультивации сельскохозяйственных земель на время строительства указанных объектов;
• выполнение международных гарантий Российской Федерации, безопасность и защита государства (если нет других мест для дислокации объектов обороны);
• разработка недр при наличии одобренного проекта по восстановлению нарушенного почвенного слоя;
• расположение медицинских, социальных и коммунальных объектов, учреждений образования и организаций бытового обслуживания (при отсутствии других вариантов для размещения).

Согласно ст. 7 (пункт 2) Федерального закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» запрещен перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, если их кадастровая цена наполовину выше (и даже более) средних кадастровых расценок на участки в пределах муниципального образования. Этот относится и к особо ценным продуктивным сельхозугодьям, речь о которых идет в ст. 79 (п. 4) Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок оформления документов при переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

По ст. 2 закона № 172 для изменения целевого назначения участка следует написать соответствующее заявление в государственные службы, в компетенции которых находится решение этих вопросов. Это органы исполнительной власти разного уровня или местные администрации.

Что касается сельскохозяйственных земель, не являющихся собственностью государства, текст ходатайства и перечень приложенной документации определяет местный орган власти субъекта, где находится участок.

В текст заявления должны входить такие сведения:

• номер участка по кадастровому учету;
• наименование категорий земель - по исходной принадлежности и та, куда будет осуществляться перевод;
• аргументация перемещения земельного участка в другую целевую категорию;
• подтверждение права на землю (участок).

Дополнительные документы, которые потребуются для ходатайства (ст. 2 ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», пункты 4-4.1):

• извлечение из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) или ЕГРИП (Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей);
• согласие владельца земельного участка на его переведение в другую категорию земель.

Поданные документы могут забраковать в двух случаях:

• при обращении неподходящего лица;
• при несоответствии приложенных документов установленным требованиям.

В этом случае бумаги возвращаются заявителю с аргументацией отказа (ст. 3 ФЗ № 172, пункт 3).

На протяжении двух месяцев от даты регистрации ходатайства компетентные государственные службы данного субъекта федерации или соответствующего нижестоящего властного звена (Правительству России дается срок три месяца) утверждают нормативный акт о переводе, к примеру, ЗУ (земель) сельскохозяйственного назначения в другую категорию или выносят решение о невозможности проведения данной процедуры.

Не позднее двух недель после этого распорядительный документ отправляется заявителю (в Росреестр – не позже 5 дней). Кадастровая палата извещает владельцев ЗУ об изменении соответствующих данных со ссылкой на нормативный акт о переводе. Кроме того, она уведомляет органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с таковой.

Если при смене назначения участка из сельскохозяйственного на какое-то иное будет нарушена законодательная норма Российской Федерации, процедуру могут признать нелегитимной и отменить.

Учтите, что владельцу земли, незаконно изъятой или переведенной между категориями, в дальнейшем будет очень сложно возместить затраты на отмену данного решения (постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 2683/12 от 1.07.2012 и № 13443/11 от 22.05.2012).

Почему могут отказать в переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Причиной для отказа в перерегистрации земель (отдельных объектов в их составе) и присвоения им иного целевого назначения могут стать следующие факторы:

• ограничения и запреты (согласно федеральному законодательству) на перевод земель (участков земли в их составе) между категориями или отмена этой процедуры;
• наличие выводов экспертной комиссии из государственной экологической службы (если такое заключение потребуется и предусмотрено федеральным правом), ограничивающих или не допускающих изменение целевого назначения участка;
• несоответствие будущей целевой функции земель (участков земли) действующим территориальным планам и документам по землеустройству и разработке площадей;
• определение (изменение) границ поселений, присоединение земельных участков к населенным пунктам или, наоборот, их исключение из пределов города (поселка и пр.) считается переводом земель НП или некоторых территорий в их составе в иную категорию либо, наоборот, переход из каких-либо категорий в земли поселений.

Когда категория земель не внесена в кадастр недвижимости, отсутствует в правоустанавливающих бумагах на участок или документах о праве на землю, местный орган самоуправления (городской или районный) выносит решение о причислении его к землям конкретной категории с учетом цели эксплуатации при его предоставлении. Площади, находящиеся на территории поселений, должны официально принадлежать к землям данных административных единиц. А то, что расположено за пределами городской черты, – к той категории земель, которая соответствует цели официально установленного реального использования участка.

Вдобавок ст. 34 (часть 21) ФЗ № 171 от 23.03.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» тоже устанавливает порядок выделения объекта в соответствии со схемой размещения участков на кадастровом плане данной административной единицы.

Если участок входит в состав земель без определения вида дозволенной эксплуатации или не принадлежащих к конкретной целевой группе, то заключение о промежуточном согласовании выделения ЗУ и утверждение плана его расположения на общем кадастровом плане местности оформляются как разрешение на эксплуатацию участка и отнесение его к подходящей категории земель. Причем издавать отдельный документ, одобряющий использование участка земли или устанавливающий в отдельном порядке его целевое назначение нет необходимости.

На федеральном уровне управление и распоряжение территориями, принадлежащими государству, в первую очередь возложено на Правительство России согласно Федеральному конституционному закону «О Правительстве Российской Федерации» (статья 14 и другие).

Налогообложение при переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию

Перевод сельскохозяйственных земель (или ЗУ) в другую категорию изменяет и налоговую нагрузку на предприятия или предпринимателей. Меняется кадастровая стоимость земли, которая играет базовую роль при вычислении налога на землю. Короче говоря, смена земельной категории определяет налоговую ставку (директива Министерства финансов Российской Федерации № 03-05-05-02/27214 от 12.07.2013).

Напоминаем, что для объектов, являющихся землями сельскохозяйственного назначения или входящих в зоны аграрного использования в поселениях и применяемых для аграрно-промышленного производства, базовая ставка по налогу не превышает 0,3 % от кадастровой цены участка (статья 394 Налогового кодекса РФ, п. 1, подпункт 1). Что касается остальных земель, максимальная налоговая ставка для них составляет 1,5 % от цены, которая значится в кадастре.

Большой спрос на загородную недвижимость приводит к тому, что земель, предназначенных для индивидуальной застройки, становится все меньше. В связи с чем, возникла необходимость в преобразовании участков особых категорий в земельные наделы, которые возможно использовать под жилое строительство. Основная причина перевода земель сельскохозяйственного назначения в территории поселений – это их низкая стоимость в сравнении с аналогичными участками земли других специальных категорий.

Как земли сельскохозяйственного назначения перевести в земли населенных пунктов

Наделы сельскохозяйственных категорий, после преобразования в участки под индивидуальную застройку, включаются в фонд земель поселений. С этого момента на эти территории распространяются нормы градостроительного законодательства. Для изменения целевой принадлежности земель подавайте соответствующее обращение в уполномоченный орган местного самоуправления.

В ходатайстве в обязательном порядке укажите следующую информацию:

• наименование подразделения органа местного самоуправления, в ведении которого находится интересующий вас участок;
• порядковый номер кадастрового учета;
• правовое основание использования участка земли;
• действующая целевая категория земельного надела (сельхозназначение);
• желаемая целевая категория (включение в состав земель поселений);
• основание, послужившее причиной изменения правового статуса земельного участка;
• ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право изменения целевого назначения земель.

При подаче ходатайства приложите следующие документы:

• выписка из ЕГРН (содержит информацию о владельце);
• кадастровая документация (содержит все характеристики надела земли);
• заключение экологической экспертизы, подтверждающее возможность перевода земель.

Законодательством установлено обязательное требования по проведению экологической экспертизы в отношении земель, занятых лесными насаждениями, а также участков, особо охраняемых государством в связи с плодородием почв. Подобные территории крайне сложно перевести в земельные наделы, предназначенные под индивидуальную застройку.

На рассмотрение заявленного ходатайства и прилагающихся документов уполномоченному органу местного самоуправления предоставляется 60 рабочих дней. Если земля находится в ведении субъекта РФ, то время на рассмотрение продлевается еще на месяц. В случае положительного решения со стороны органа государственной власти составляется акт о смене целевого назначения участка.

В течение 14 рабочих дней подписанный акт направляется заявителю. Второй экземпляр документа передается в территориальный орган Росреестра для внесения соответствующих изменений в ЕГРП. Все первоначальные правоустанавливающие документы на участок считаются действующими, их переоформление в связи со сменой категории земли не требуется.

Сроки рассмотрения ходатайства о переводе земель

На уровне муниципалитета ходатайства о преобразовании категорий земель рассматриваются в срок до 2 месяцев. Обращения о переводе земель, находящихся под контролем органов государственной власти субъекта РФ, проходят рассмотрение не менее 3 месяцев с даты принятия.

По результатам выносится одно из следующих решений:

• удовлетворить ходатайство и выдать разрешение на перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию участков поселений;
• отказать в ходатайстве и оставить статус земельного участка прежним.

Оформленное решение в виде акта направляется инициатору перевода земли в срок, не превышающий 14 дней.

В тексте акта указывается следующая информация:

• мотивированное обоснование принятого решения;
• основные характеристики земельного участка;
• действующее и желаемое целевое использование.

Основания перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Согласно нормам действующего законодательства (Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую») преобразование целевого назначения земельного участка может быть произведено при наличии следующих условий:

• утвержден акт о консервации наделов определенной категории;
• определены земельные участки, в отношении которых установлен режим особо охраняемых территорий;
• издан нормативный акт о расширении действующих границ населенных пунктов;
• согласовано решение о размещении промышленных объектов на земельных участках сельскохозяйственного направления;
• разработан план по порядку восстановления плодородия истощенных земельных участков;
• согласован проект по размещению дорожных магистралей, электрических станций и других коммунальных объектов;
• принято решение о преобразовании земельных участков, признанных непригодными для использования в сельскохозяйственных целях, в земли, используемые для объектов водной и лесной среды, а также наделов, образующих фонды запаса;
• утвержден нормативный акт о постройке на земельных наделах объектов социальной инфраструктуры;
• разработан проектный план по добыче полезных ископаемых;
• принято согласованное решение об использовании земель сельхозназначения под размещение оборонных объектов.

Вместе с тем, на законодательном уровне установлен запрет на изменение статуса земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых значительно превышает среднестатистическую цену подобных наделов (более чем на 50%). Данное ограничение позволяет государственным органам сохранить земли с высокой плодородностью.

Таким образом, вопрос изменения правового статуса земельного участка решается индивидуально, применительно к конкретной ситуации.

Перевод земель, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, в земли, предназначенные под индивидуальную застройку, является наиболее сложным и материально затратным процессом. Необходимость преобразования подобных земель вам придется не только мотивированно обосновать, но и возместить убытки, полученные в результате использования земельного участка в целях, противоречащих его действующему назначению (упущенная выгода государства от использования наделов для сельскохозяйственных нужд).

Наиболее возможными вариантами для перевода земель, предназначенных для растениеводства и животноводства, являются участки, имеющие общие границы с землями поселений или находящиеся в резервном фонде.

Отказ в переводе земель сельхозназначения в земли поселений

Принятие решения об отказе в изменении целевого назначения со стороны уполномоченного государственного органа основывается на следующих основаниях:

• в результате проведения экологической экспертизы установлено, что смена категории земельного участка повлечет негативные природные изменения и финансовые потери государства;
• наличие ограничений, установленных в нормативных актах муниципального образования;
• местонахождение участка исключает возможность перевода категории земли.

Исковая давность в отношении отказов в преобразовании земельных участков, составляет три месяца с даты вынесения решения или с момента, когда заявитель узнал о неправомерности вынесения отрицательного решения.

– это участки территории за чертой населенных пунктов, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства. К землям сельскохозяйственного назначения относятся :

• сельскохозяйственные пространства: пашни, сенокосы, пастбища, территории с многолетними насаждениями;
• зоны с местными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, постройками, необходимыми для производства и хранения сельхозпродукции.

Необходим потому, что использование земли не по целевому назначению запрещено российским законодательством (о том, как избежать штрафа за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения и их изъятия, мы рассказывали в ). Сельскохозяйственные пространства подлежат особой охране как ресурс государственной важности.

Но возможен такой вариант событий, что качество, характеристики, более рациональные и экономически выгодные варианты использования участков со временем изменятся. Поэтому нередки случаи, когда оптимальным решением является изменение целевого назначения земельных участков.

Основания для перевода участков сельхозназначения в другую категорию :

1. изменение границы города или иного населенного пункта;
2. строительство промышленных объектов;
3. создание объектов здравоохранения и образования либо объектов культурно-бытового, социального назначения при невозможности иного варианта размещения;
4. консервация земель;
5. формирование ООПТ – особо охраняемой природной территории;
6. нахождение полезных ископаемых;
7. строительство автомобильных либо железных дорог, линий электропередач или связи; нефте-, газо- трубопроводов, иных подобных объектов;
8. размещение коммунально-бытовых объектов, если иные варианты размещения данных сооружений невозможны;
9. перемещение непригодных для дальнейшего сельскохозяйственного употребления территорий в состав лесного или водного фонда или земель запаса;
10. выполнение международных обязательств государства для оборонного обеспечения.

Физические и юридические лица главным образом заинтересованы в процедуре переведения земель сельхозназначения в земли населенных пунктов или в земли промышленности.

Однако такой перевод не всегда возможен. Если кадастровая стоимость земельного объекта вполовину и более превышает средний уровень стоимости по муниципальному образованию или территория является особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьем, то смена категории такого земельного участка не удастся.

Ходатайство имеет право подать правообладатель участка либо гражданин или юрлицо, представляющее его интересы.

Правообладателями выступают землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитута (о том, как оформляется аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства или частного лица, читайте , а из вы узнаете о нюансах заключения договора аренды таких земельных участков). Это могут быть как юридические лица, так и простые граждане.

Данный момент имеет очень большое значение, потому что если заявителем выступает ненадлежащее лицо, прошение будет отклонено без рассмотрения.

Подробная пошаговая инструкция

Как перевести участки сельхозназначения в другую категорию? Если возникла такая необходимость, первым делом нужно будет подать ходатайство. Перед этим следует убедиться в том, что данный участок находится на кадастровом учете и зарегистрирован как объект собственности в Росреестре.

Необходимые документы

Помимо прошения, при обращении в уполномоченный орган понадобятся такие бумаги, как :

1. данные из государственного земельного кадастра со сведениями о земельном объекте;
2. копия паспорта гражданина либо выписка ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и юридических лиц;
3. данные из Росреестра;
4. заключение государственной экологической экспертизы, если предполагается изменение земли сельхозназначения на особо охраняемую природную территорию;
5. согласие собственника земли.

По действующим в стране законам заявитель собственноручно предоставляет только документ, подтверждающий личность, выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ и согласие правообладателя участка.

Прочие же документы запрашиваются исполнительным органом государственной власти в органах и организациях, в распоряжении которых они находятся. Однако распространены ситуации, когда уполномоченные органы требуют от просителя предоставления всего пакета бумаг.

Составление ходатайства

В ходатайстве обязательно должны быть отражены :

• права собственности на землю;
• кадастровый номер объекта;
• настоящая категория земли;
• интересующая категория земли для перевода;
• причина, по которой изменяется целевое назначение сельскохозяйственного объекта.

Также указываются все приложенные документы, необходимы для осуществления сделки по переводу земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Стоимость и госпошлина

Госпошлина будет составлять 30% от кадастровой стоимости земельного объекта (о методике расчета стоимости участка сельскохозяйственного назначения, можно узнать ). Чтобы ее узнать, на сайте Росреестра можно получить в течение пяти дней выписку из государственного кадастра, либо подать заявку в многофункциональный центр.

Куда обращаться и подавать бумаги?

Рассматривать прошения об изменении целевого назначения земельного объекта уполномочены:

1. Правительство России, если речь идет о землях в государственной собственности.
2. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации – в отношении территорий, находящихся в собственности субъектов России и земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности.
3. Органы местного самоуправления – если речь идет не о сельхоз землях.

Ходатайства по переводу сельхоз земель в другую категорию необходимо подавать либо в Правительство России, либо в органы исполнительной власти субъектов.

Сроки рассмотрения и принятия решения

Прошение должно быть рассмотрено не позднее двух месяцев при подаче его в исполнительный орган власти и до трех месяцев – Правительством России. Ответ должен быть получен в течение 14 дней со дня принятия решения .

В исключительных случаях, если требуется запрос в другие госорганы или органы местного самоуправления, уполномоченное должностное лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на тридцать календарных дней, уведомив заявителя.

Регламент процедуры

После поступления прошения ответственное должностное лицо органа власти, ответственное за прием документов, осуществляет их регистрацию путем присвоения указанным документам входящего номера с указанием даты получения и оформляет расписку в получении указанных бумаг в двух экземплярах. Один экземпляр расписки выдается заявителю в день получения документов при непосредственном обращении заявителя.

Далее собираются заключения о возможности изменения категории земельного объекта от задействованных органов власти и организаций, таких как департаменты градостроительного развития, министерства сельского хозяйства, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, управления Роспотребнадзора, а также мнение органов местного самоуправления. При необходимости возможно проведение экологической экспертизы .

Что происходит дальше?

При положительном решении копия акта направляется в орган государственного кадастрового учета для обновления данных в разделе «категория земель».

Затем вносятся изменения в Росреестр и с этого момента перевод считается состоявшимся. Переоформление документов на право собственности на объект недвижимости в этой ситуации не требуется.

В каких случаях могут отказать и как с этим быть?

Если ходатайство подает ненадлежащее лицо, либо приложенные документы не соответствуют нормам, прошение отклоняется без рассмотрения в течение одного месяца. Причины перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию :

• если необходимая по закону экологическая экспертиза дала отрицательный результат;
• если в российском законодательстве имеется прямой запрет или ограничение на процедуру перевода;
• если заявленное целевое назначение не соответствует утвержденной документации территориального планирования.

Решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев с момента получения заявителем ответа; в случае упущения срока по уважительной причине, акт об отказе возможно обжаловать и за пределами этого срока. Четкого указания, подлежит ли обжалованию в суде возврат прошения без рассмотрения, в законе не дается.

Если земля сельскохозяйственного назначения была переведена в другую категорию с нарушением законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию:

Заключение

Изменить целевое назначение земельного участка сельскохозяйственного назначения не так просто . Это возможно при достаточно веских причинах, соответствующих текущему российскому законодательству, и правильном оформлении всех необходимых документов.

Следует также иметь в виду последствия данного перевода: влияние на кадастровую стоимость земли и, как следствие, налог на нее. Если в отношении не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости объекта, то в отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5%.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

В настоящее время наблюдается бум массового загородного строительства. Как следствие, земли, на которой можно осуществлять строительство, становится все меньше и меньше, в связи с этим объектом пристального внимания становятся земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли населенных пунктов.

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др. правовыми актами.

Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственниками земель данной категории могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Ограничения касаются лишь иностранных граждан и организаций, а также организаций, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, организаций и лиц без гражданства составляет более 50 процентов, в данном случае они могут быть лишь арендаторами.

П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

1. консервация земель;
2. создание особо охраняемых природных территорий;
3. установление или изменение черты населенных пунктов;
4. размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;
5. строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
6. включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
7. добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
8. размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;
9. выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны.

Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.

К ходатайству прилагаются следующие документы:
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ "Об экологической экспертизе" проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев - Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.
Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:

1. в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;
2. в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;
3. в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.